房企存续根本在保运营保交付,展期或是到期地产债的最优解

激增的偿债压力之下,越来越多的房企选择以交换要约、债务展期等方式,降低境内外的到期债务压力,换取更多时间和空间。

近期,富力地产(02777.HK)关于旗下10笔美元债的同意征求获得通过,其中包括延长票据到期日、修改利率条款等内容,债券到期时间被延长了3-4年。富力地产短期内的债务压力得到大大缓解。

据不完全统计显示,近一年内,已有20余家房企对旗下超35笔债券进行过要约交换或展期,包括中梁、禹洲、正荣、祥生等房企。

实际上,在融资未恢复、销售市场也没有大幅修复迹象的当下,大多数房企会将手中有限的现金流用于保交付、保供应,推动销售来获取现金流入。这也就意味着,房企对到期债务将采取延期兑付的方式。

在这样的背景下,多位受访业内人士表示,对于投资人来说,除了同意展期其实并无更多选择余地。

债务持续展期

6月中旬,富力地产对旗下的10笔美元债发起了同意征求,对各票据的条款进行修订,其中首条即为“延长票据的到期日”。

据富力公告,10笔美元债中有3笔于2022年内到期,另有7笔是2023年-2024年到期,富力对此给出的展期时限长达3-4年。其中,2022年到期的美元债延期至2025年,2023年的延至2027年,2024年的则延至2028年,期间分期予以兑付。

同时,上述美元债的票面利率多在8%以上,有3笔则超过11%;而寻求同意征求的修订条款则将票面利率统一调整为6.5%。此外,富力还还提议豁免票据项下现有和潜在的相应违约或违约事件。

不过,富力方面也给出了相应的激励和增信措施,包括向票据持有人支付每1000美元本金的5美元同意费;将位于马来西亚新山的富力公主湾项目和位于英国伦敦的LONDON ONE项目纳入抵押物,提供指定账户担保等。

7月11日,富力地产公告称,就上述10笔美元债而言,同意条件已得到满足,对票据相关条款修订及豁免事项等也获得了必要的同意。借此,富力约50亿美元的境外存续债务偿还压力得到相对缓解。

早在富力之前,正荣地产也曾在2月中旬对债务进行批量处理。彼时的正荣地产刚历经了一场股债双杀,其发起了对5笔年内到期境外债务的要约交换及同意征求。其中包括4笔美元债,剩余本金总额约为7.97亿元,一笔剩余本金总额为16亿元的人民币债券。3月底,正荣地产发布公告称,上述交换要约和同意征求达成,此后发行了对应的新票据。

值得一提的是,正荣对到期境外债给出的展期时限为一年到半年不等,而富力地产此番给出的则明显长于这一时间。

除了将债券展期时限直接变长之外,境内地产债则出现了再次展期的情况。

富力地产的境内债“16富力04”总发行规模为19.5亿元。在今年4月份到期时,富力对该笔债券进行了展期,于7月7日兑付第一期15%的本金。

但临近期限,富力对第一期本金的支付方式再度进行调整,将原应一次性兑付的约2.93亿元本金分两期支付,其中7月7日支付7.5%,即1.46亿元,余下“尾款”部分则推迟至2023年4月7日支付。有该笔债券的持有者表示首期款项已到账。

同样的情况也发生在融创身上。4月份时已完成展期的“PR融创01”,在5月15日对首期10%本金及其对应利息进行了足额兑付,但在6月30日的第二次本息支付时出现不确定性。

于是,融创对兑付安排进行了再次调整,将6月、9月需要支付的10%、15%本金,分别缩减至5%、10%本金,并将2023年9月的最后一期本金支付额度从此前的20%增加至30%,减轻了近期的偿付压力。

奥园则接连寻求对到期利息的展期。在完成对“21奥园债”的利息展期之后,7月18日,奥园再发布公告称,“20奥园02”第二年度利息应于2022年8月6日予以兑付,目前该公司拟召开债券持有人会议,对该笔利息寻求12个月的展期。

顺利完成债务展期、兑付计划再调整后,房企短期内的偿债压力得以缓解。不过,东方金诚研报指出,交换要约等方式从形式上避免了违约,但如果企业无法获得现金流缓解流动性压力,其面临的偿债风险将无法得到根本性改变。

东方金诚统计显示,2022年下半年,境内外地产债到期规模为3479.49亿元,其中7月到期规模约为1048.66亿元,迎来高峰期。“行业融资环境未见明显改善情况下,地产债展期或违约规模或将加速累积。”

投资者的无奈之选

各家房企披露的到期债券、利息展期或要约交换等的结果来看,多为顺利达成。这背后是投资人的妥协。

有长期跟踪地产板块的固定收益分析师向第一财经表示,目前的市场状况下,房企老板愿意选择展期,投资人其实也没有多少选择,“诉讼花费大,不值得选择不接受再打官司,还不如直接同意。”

在境内市场上,有持有多家头部房企债券的投资者向第一财经表示,通常开发商谈展期会跟大的机构投资者事先沟通好,保证展期能够通过,“我们作为散户,投反对票也没用。”

在当前的环境下,选择同意展期似乎已经成了投资人不得已的选择。

不过,有近期寻求债务展期的房企内部人士表示,投资人也并非要对房企的所有方案直接投通过票。公开信息显示,三盛控股曾于6月份就本金总额为1亿美元的美元债发起交换要约,但收到有效交回的现有票据低于最低接纳金额,交换要约失败。

上述房企内部人士表示,在寻求投资人支持以争取更多发展空间的过程中,房企也需要做出相应的努力。其一,年内到期的债务可能不止当前的一笔,这就需要对资金进行统筹考量,比如每笔债券的利息何时付、比例如何安排等;其二是与投资人保持沟通寻求支持,毕竟交换要约需要达成为一定比例才能获得通过。

“若投资人对企业失去信心,认为其既不会付息,也不会付本金,大概也就不会同意展期了。”上述房企内部人士表示。

事实上,即便展期方案得以通过,或交换要约能顺利进行,开发商能够按照原方案执行的前提也是到期能备出相应的兑付资源。但在当前销售市场持续下行的背景下,这并非易事。

有多位房企内部人士向记者提及,当企业手中的资源极为有限时,到期还债保信用,还是盖房保供应,就成了单选题,而大部分房企会选择后者。“供货有保证,销售才能运转起来,才会有现金流进入。”某华东房企内部人士表示。

同时,6月份以来销售环比回暖的趋势有被近期停供事件打乱的迹象。兴业证券数据显示,7月8日-7月14日的一周内,36城整体新房成交面积环比下降8.5%,除二线城市外,一线、三线的新房成交面积环比分别下降11.7%、-25.9%。

这样的形势下,上述持有多家头部房企债券的投资者表示,开发商能按照展期方案如期兑付,就是很好的结果了。中金公司统计显示,截至2022年5月31日,大部分2021年后展期地产债尚未到兑付时间,已到兑付时间的地产债共12支,有4支按计划成功分期/到期兑付,占比33%。

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郑娜

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地产债房企销售

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